Der Kaufpreis ist beim Hauskauf nur ein Teil der Gesamtkosten. Zusätzlich zahlst du meist Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren. Je nach Situation kommt auch eine Maklerprovision hinzu.
Plane diese Kaufnebenkosten früh in deine Finanzierung ein. Je nach Bundesland, Maklerbeteiligung und persönlicher Situation können sie etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises erreichen. Ohne Makler und bei einer niedrigen Grunderwerbsteuer kann der Anteil geringer ausfallen.
Oft musst du die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Banken finanzieren zwar häufig den Kaufpreis, übernehmen die zusätzlichen Erwerbskosten aber nicht immer vollständig. Eine gründliche Nebenkostenprüfung schützt dich daher vor finanziellen Überraschungen. Im weiteren Verlauf erfährst du, wie du die einzelnen Beträge berechnest und dein Budget sicher planst.
Nebenkosten Hauskauf: Welche zusätzlichen Kosten fallen an?
Beim Hauskauf zählt nicht nur der vereinbarte Kaufpreis. Steuern, Gebühren und eine mögliche Maklerprovision erhöhen den Kapitalbedarf. Plane diese Beträge früh ein, damit deine Finanzierung nicht zu knapp ausfällt.
Eine klare Übersicht zur Immobilienfinanzierung und den Kaufnebenkosten hilft dir bei der Vorbereitung. Berechne jede Position getrennt und halte einen Puffer für Renovierungen bereit.
Grunderwerbsteuer in Deutschland berechnen
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder Hauses an. Als Grundlage dient meist der Kaufpreis aus dem notariellen Vertrag. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
Bayern und Sachsen verlangen 3,5 Prozent. In Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen beträgt der Satz 6,5 Prozent. Prüfe den gültigen Wert vor dem Kauf beim Finanzamt oder bei einer Landesbehörde.
Nach der Beurkundung setzt das Finanzamt die Steuer fest. Nach der Zahlung erhältst du in der Regel die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sie wird für die Umschreibung im Grundbuch benötigt.
Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche oder Möbel können im Vertrag gesondert aufgeführt werden. Eine realistische Aufteilung kann die Steuerbasis senken. Überhöhte Werte kann das Finanzamt beanstanden.
Notarkosten und Grundbuchkosten einplanen
Der Notar gestaltet und beurkundet den Kaufvertrag. Er prüft den Eigentumsübergang, holt Unterlagen ein und veranlasst wichtige Eintragungen. Bei einer Finanzierung gehört oft die Bestellung einer Grundschuld dazu.
Für Notar und Grundbuch werden zusammen häufig etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Die genaue Summe hängt vom Geschäftswert und den einzelnen Vorgängen ab.
Grundbuchkosten entstehen etwa für die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung sowie die Eintragung oder Löschung einer Grundschuld. Lass dir die voraussichtlichen Kosten vor der Beurkundung erläutern.
Maklerprovision beim Immobilienkauf berücksichtigen
Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus darf die Käuferseite in der Regel höchstens die Hälfte der Maklerprovision tragen. Die Vereinbarung muss in Textform vorliegen. Häufig beträgt der Käuferanteil bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer.
Die Provision ist nicht bundesweit einheitlich festgelegt. Region, Objekt und Vertrag bestimmen die tatsächliche Höhe. Prüfe im Exposé, ob der Betrag brutto oder netto ausgewiesen ist und wann die Zahlung fällig wird.
Bei einem direkten Verkauf durch den Eigentümer kann die Provision entfallen. Eine vollständige Übernahme durch die Verkäuferseite ist ebenfalls möglich. Für Grundstücke, Gewerbeimmobilien und bestimmte Mehrfamilienhäuser gelten teils andere Regeln.
- Grunderwerbsteuer: Kaufpreis × Steuersatz
- Notar und Grundbuch: voraussichtliche Gebühren nach Geschäftswert
- Makler: Kaufpreis × vereinbarter Käuferanteil
Hauskauf-Budget realistisch kalkulieren und Finanzierung absichern
Ein realistisches Hauskauf-Budget beginnt nicht beim Angebotspreis. Rechne alle einmaligen und laufenden Belastungen ein. So erkennst du früh, welche Summe du wirklich finanzieren musst.
Als Grundformel gilt: Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision sowie weitere Erwerbs- und Umzugskosten ergeben das benötigte Gesamtbudget. Kosten für ein Gutachten, eine Schadstoffprüfung, Vermessung, Renovierung, Möbel oder die Auflösung deiner Mietwohnung können hinzukommen.
Prüfe deine verfügbaren Eigenmittel genau. Ein Teil deiner Rücklagen sollte als Notgroschen bestehen bleiben. Nach dem Einzug können Reparaturen, Nachzahlungen oder neue Anschaffungen anfallen. Bei älteren Häusern lohnt sich eine Prüfung von Dach, Heizung, Fenstern, Fassade, Leitungen und Elektrik.
Für die Finanzierung zählt eine vollständige Haushaltsrechnung. Liste neben der Darlehensrate alle regelmäßigen Ausgaben auf:
- Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung
- Energie, Wasser, Abwasser und Müllgebühren
- Mobilität, Lebensmittel und sonstige Lebenshaltungskosten
- Rücklagen für Reparaturen und Renovierungen
Banken prüfen dein Einkommen, deine Beschäftigung, bestehende Kredite, Eigenkapital, die Schufa-Auskunft und den Immobilienwert. Die monatliche Rate muss zu deinem Alltag passen. Ein niedriger Sollzins kann mit einer geringen Tilgung und einer hohen Restschuld verbunden sein.
Vergleiche mehrere Angebote und lies die Bedingungen sorgfältig. Achte auf Sondertilgungen, einen möglichen Tilgungssatzwechsel, bereitstellungszinsfreie Zeiten und Regeln für eine vorzeitige Rückzahlung. Prüfe die Zinsbindungsdauer sowie das Risiko einer Anschlussfinanzierung.
Die Kaufnebenkosten solltest du möglichst aus Eigenkapital zahlen. Eine vollständige Finanzierung dieser Kosten erhöht die Darlehenssumme und die Zinslast. Die Bank kann in diesem Fall strengere Vorgaben machen.
Bei einem energieeffizienten Haus beeinflussen Bauweise, Dämmung und Haustechnik die späteren Ausgaben. Eine sorgfältige Planung des Energiesparhauses hilft dir, Investition und laufende Kosten besser zu bewerten. Förderdarlehen und Zuschüsse können die Finanzierung entlasten. Die Bedingungen richten sich nach Region und Maßnahme.
Vor der Vertragsunterzeichnung sollte die Finanzierung verbindlich geklärt sein. Ein Finanzierungszertifikat oder eine konkrete Darlehenszusage weist deine Zahlungsfähigkeit nach. Unterschreibe den notariellen Kaufvertrag erst, wenn Finanzierung, Unterlagen und mögliche Sanierungskosten geprüft sind.
Weitere laufende und einmalige Kosten nach dem Hauskauf
Nach dem Eigentumsübergang fallen weitere laufende Hauskosten an. Dazu gehören Grundsteuer, Energie, Wasser, Abwasser und Müllgebühren. Auch Schornsteinfeger, Straßenreinigung, Winterdienst und die Pflege der Außenanlagen können regelmäßig Geld kosten.
Die Höhe der Grundsteuer richtet sich unter anderem nach dem Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde. Eine Wohngebäudeversicherung schützt vor Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Für bewegliche Gegenstände im Haus ist dagegen eine Hausratversicherung zuständig. Je nach Standort kann auch ein Elementarschadenschutz sinnvoll sein.
Plane außerdem Rücklagen für Reparaturen und Instandsetzungen ein. Als grobe Orientierung gelten oft ein bis zwei Prozent des Gebäudewerts pro Jahr. Baujahr, Zustand und Größe des Hauses beeinflussen den tatsächlichen Bedarf. Wartungsverträge, Hebeanlagen, Heiztechnik, Hausmeister und Winterdienst können weitere regelmäßige Ausgaben verursachen.
Einmalige Kosten entstehen etwa für Renovierungen, neue Böden, eine Küche, Modernisierungen oder Außenanlagen. Bei älteren Häusern können Dach, Fenster, Leitungen und Heizung hohe Folgekosten auslösen. Prüfe deshalb vor dem Kauf den Energieausweis, frühere Modernisierungen und bekannte Mängel. Eine vollständige Planung umfasst Erwerbsnebenkosten, Finanzierungsrate, laufende Hauskosten und Rücklagen.
